Gabari Nedir

Emlak piyasasında adı sıklıkla geçen sözcüklerden biri olan gabari nedir? Gabari hesaplaması nasıl yapılır? Bu soruların cevaplarını merak ediyorsanız doğru adrestesiniz! Fransızcadaki gabarit sözcüğünden türemiş olan gabari; boyut, ölçü ve kalibre gibi anlamlara gelir. Beyaz eşyaların boyutlarını ya da köprü ve tünellerden geçebilecek taşıtların maksimum yüksekliğini ifade etmek için kullanılabilir. Emlak dünyasında da en çok kullanılan kelimelerden biridir ve bina yüksekliği ile ilişkilidir. Yani herhangi bir mahallede ya da beldede belediyenin izin verdiği maksimum bina yüksekliğine denir. Gabari değeri, binanın kaldırım hizasından çatıya kadar olan kısmının ölçümünü ifade eder. 

Emsal Nedir?

Gabari hesaplamasında en çok başvurulan kavramlardan bir tanesi emsaldir. Tapuda KAKS yani “kat alanı kat sayısı” olarak belirtilen emsal, bir arsaya yapılacak olan inşaatın en fazla ne kadar alana yapılabileceğini gösterir. Örneğin gösterilen emsal değeri 0,3 ise bu demektir ki ilgili arsanın en fazla %30&#;unu kapsayacak bir alanda inşaat yapılabilir. Yani gabari ile emsalin farkı gabari yapılabilecek binanın azami yüksekliğini belirtirken (örneğin 10 metre) emsal ise yapılabilecek alanın yüzölçümünü belirtir. Örneğin metrekare bir alanın %30&#;u olan metrekare inşaat yapılabilir. 

Gabari ve Emsal Nasıl Hesaplanır?

Yazının başında verdiğimiz örnekten yola çıkalım. Farz edelim ki metrekarelik bir araziniz var. Tapunuzda gösterilen emsal değeri ise 0,3. Bu durumda metrekarenin %30’unu hesaplamak için x 0,3 işlemini yaparız ve sonucu metrekare şeklinde buluruz. Emsal hesaplamasında oran söz konusuyken gabari hesaplamasında çatı payı gündeme gelir. Eğer imar planınızda maksimum 10,5 metrelik bir binaya izin veriliyorsa bundan 0,5 metreyi çıkarmanız gerekir. Zira 0,5 metre çatı için ayrılan payı ifade eder. Böylece önünüze 10 metrelik bir değer çıkar. İmar planı içerisinde 3 katlı bir plana izin verilmişse ve metrekarelik bir kullanım alanımız varsa bu demek oluyor ki binanın her katı metrekare olmalıdır. Ancak bu her zaman geçerli olmayabilir. Bazen imarda kat adedi belirtilmez sadece gabari, yani yükseklik belirtilir.

Bu durumda şu adımları izleyerek kat başına ne kadar alan düştüğünü bulabilirsiniz.

• Gabarisi (maksimum bina yüksekliği) 10,5 metre ve emsal değeri 0,3 olan metrekarelik arsanız için kat başına düşen alan ne kadardır?
• Arsanın yüzölçümü ile emsal değeri çarpın: x 0,3 = metrekare
• Gabari değerinden çatı payını çıkarın: 10,5 &#; 0,5 = 10 metre
• Gabari değerini kat yüksekliğine bölün: 10 / 3 = 3 kat (Mevzuata göre kat yüksekliği minimum metre olabilir. Bu durumda 4 katlı bir bina yapılamaz. Maksimum 3 katlı bir bina yapılabilir.) 
• Toplam inşaat alanını kat sayısına bölün: / 3 = metrekare. (Yani her kat en fazla metrekare olabilmektedir.)

Bu hesaplamalarla elde edilen değerler, o bina için azami rakamları ifade eder. Yani bu değerlerden daha geniş ya da daha yüksek katlar ve binalar inşa edemezsiniz. Ancak dilerseniz arsanızın daha küçük bir alanını inşaat için ayırmanızda bir sakınca yoktur. Örneğin iki katlı bir bina inşa ettikten sonra üçüncü katı yapıp yapmamak tamamen sizin tercihinize kalmış.

Gabari Değerinin Yer Almadığı Tapularda Hesaplama Nasıl Yapılır?

Bazı tapularda gabari, yani maksimum yükseklik değeri belirtilmez. Buna inşaat dilinde &#;H serbest&#; denir. Ancak bu durum, bir gökdelen dikebileceğiniz anlamına gelmez. Örneğimiz üzerinden gidersek:

• metrekarelik bir arsa 0,3 emsal ile metrekarelik bir alana sahip olur.
• Eğer imarda yükseklik belirtilmemişse, bir diğer deyişle &#;H serbest&#; durumu mevcutsa kat başına metrekarelik iki2 katlı bir bina inşa etmek de, kat başına 60 metrekarelik beş katlı bir bina inşa etmek de mümkündür. Ancak bu bina metrekarelik sınırların dışına asla çıkamaz.

Eğer sizin de bir arsanız varsa ve bina yapmaya hazırlanıyorsanız bu bilgilerden faydalanabilirsiniz. Hayallerinizdeki binayı inşa etmeniz dileğiyle…

İnşaat sektörünün en sık kullanılan terimlerinden biri olan gabari ve gabari hesaplaması, yatırım sürecinde bilinmesi gereken bir konudur. Emlak dünyasında değer hesaplamaya da etki eden gabari ne demek sorusuna yanıt vermek üzere detaylı bir değerlendirme yaptık. KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı)-gabari ilişkisi, gabari nasıl hesaplanır, gabari sınırlaması nedir gibi kavramları madde madde işledik.

Gabari Nedir?

Yapı sektörünün aşina olduğu terimlerden biri olan gabari, minimum yükseklik ve genişlik anlamına gelmektedir. Pek çok kaynakta yapı gabarisi tabiriyle de kullanılmaktadır.

Temelde tüneller, köprüler, antrepolar için kullanılan bir terim olsa da binalar ve konutlar için de aynı amaçla ve aynı anlamda kullanılır. Bu alanların ne kadar yüksek ve ne kadar geniş olduğunu ifade eder. Basit bir tanımla inşaat sektöründe gabari, bir yapının kaldırım hizasından çatısına kadar olan maksimum yüksekliğini ifade eden ölçü birimidir. Konut ve arsa alanında ​​arsa emsali ve arsa gabari terimleri birbiri ile çok yakından ilişkilidir. Bu nedenle bu iki kavramı, birlikte açıklamak gerekir. 

Yapı Sektöründe Gabari ve Arsa Emsali

Yukarıda, gabarinin tanımını genel olarak açıkladık. Bu tanım, gabari kelime anlamını karşılıyor. Ancak yapı sektöründe gabari teriminin tanımı bazı noktalarda farklılaşıyor. Yapı sektöründe gabari ne demek, inceleyelim:

İnşa edilmesi planlanan bir binanın belediye tarafından öngörülen azami miktardaki yüksekliğinin ifade edilmesi için gabari terimi kullanılır. Başka bir deyişle gabari, belediyenin yapılacak olan bina için izin verdiği azami yüksekliktir. Peki, burada arazi emsali neden önemli?

Yapı için gabari verilirken arazinin yüzölçümü dikkate alınır. Ayrıca arazideki emsallere uygun olarak bir yükseklik verilir. Emsal değeri de zaten ilgili binaya ait imar planında parsele yapılacak yapıların alandaki hesabı söz konusudur. Dolayısıyla emsal değeri de arsadaki yapıların kat sayısını söyler. 

Özetlemek gerekirse; emsal değeri ile gabari arasındaki fark, sundukları verilerden gelir. Gabari, arsa üzerindeki bina yüksekliğini verir. Arsa emsali ise katların toplam değerini ifade eder. Yani gabari ile yüksekliği öğrenirken emsal ile de arsa üzerinde yapılacak olan binaların ve bunların sahip olacağı katların toplam alanını öğreniriz. 

Bir Arsanın Gabarisini Bilmek Neden Önemli?

Bir arsaya yapılacak olan binaların kaç katlı olabileceği konusu bilindiği üzere birden fazla yatırım noktasında etkilidir. Zira, arsanın yatırım değerine doğrudan etki eder. İşte bu nedenle emlak sektöründe arsa gabarisi ve arsa emsal değeri konuları çok önemlidir. 

Yatırım öncesinde bu konular araştırılır. Bu nedenle gabari, arsaya kaç katlı bina yapılabileceği bilgisini sunmasından dolayı önem taşır. Bir arsanın gabari değerini biliyorsanız, o arsaya kaç katlı bina yapılabileceğini de biliyorsunuz demektir. Peki, tapuda gabari bilgisi nasıl ifade ediliyor?

Tapuda Gabari Sorgulaması

Tapuda gabari sorgulaması ya da tapuda gabari öğrenme süreci mühimdir. Temelde yüksekliği ifade etmek üzere kullanılan gabari için tapudan bilgi alabilirsiniz. 

Gabari ve KAKS Bilmek Neden Önemli?

Emlak terminolojisinin iki önemli terimi olan gabari ve KAKS bilgisi ile farklı hesaplamalar için veri elde edilir. 

• Binanın belediye tarafından öngörülen azami yüksekliği için yani oraya kaç katlı bir bina yapılabileceği bilgisi için gabari bilmek gerekir. 

• KAKS bilgisi ile de araziye kaç daire yapılabileceği öğrenilir. Böylece kat başına düşen toplam metrekare hesabı yapılabilir. 

Gabari Nasıl Hesaplanır?

Gabari hesaplaması belediye tarafından yapılır. Başka bir deyişle gabari kaç olmalı konusuna ilgili belediye karar verir. Burada belediye, arazinin yüzölçümü, arazinin boyu ve emsal yapıların yüksekliği gibi değerleri göz önüne alarak bir optimizasyon yapar. 

Örneğin gabarisi yani yüksekliği 7,5 m, emsal değeri 0,5 olan m² 'lik bir arsa için kat m² hesabı şu şekildedir:

• Arsa x Emsal değeri: x 0,5 = m² toplam inşaat alanını ifade ediyor.

• 7,5 olarak hesaplanan gabariden çatı payının çıkarılması gerekiyor. Yani 7,5– 0,5 / 3,3 = 2 kat

• Kat başına ne kadarlık bir alan inşaat için ayrılabilir hesaplayabilmek için toplam inşaat alanı, kat sayısına bölünür. Dolayısıyla, m² olarak hesaplanır. 

Bu hesaplamaya göre bu arsada 2 katlı bir yapı inşa edilebilir. Bu yapının yüksekliği, çatı dahil 7,5 metre olabilir. Ayrıca kat başına, toplam m² inşaat yapılabilir. 

Gabarinin Altında Kalan İnşaat Olur Mu?

Belediye tarafından belirlenen gabari, belli katlı bir bina yapımına izin veriyor ancak inşaatın bütçesi ya da kapsamı gabariyi (üst limiti) karşılamıyorsa gabarinin altında inşaat da söz konusu olabilmektedir.

Binanın Kaç Katlı Olabileceği Nasıl Hesaplanır?

Bir arsaya yapılacak olan binanın kaç katlı olabileceği bilgisine gabari değeri üzerinden ulaşılır. Belediye tarafından verilen gabari boyutundan 0,5 metre çatı katı farkını çıkarmak gerekir. Ardından çıkan sonuç, 3’e bölünür. Böylece binanın kat sayısı ya da binanın kaç katlı olabileceği bulunur.

Gabarisi Olmayan Arsalar

Bir arsanın gabari değeri tapuda gözükmeyebilir. Buna, emlak dilinde H serbest denir. Eğer bir arsa için H serbest durumu varsa burada alan üzerinden bir hesaplama ile inşa edilebilecek en yüksek bina değeri bulunur. 

Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce işin uzmanlarına danışmak, büyük avantaj sunabilir. Doğru yatırımı doğru zamanda yapmak, birden fazla konuyu analiz edebilmek üzere verilere erişim gerektirir. Ayrıca deneyimle verileri analiz edebilmek de anlamlı sonuçlar elde etmeyi sağlar. Emlak yatırımından en iyi sonucu almak, bu alanda bilgi ve deneyim gerektirir. 

Endeksa’nın güçlü veri altyapısı sayesinde kullanıcılar, ihtiyaç duydukları bilgilere kolayca ulaşabilirler. Endeksa ile tesis değerlemeden, ikinci el konut değerlemesine ya da yazlık içi pazar analizinden arsa gabari bilgisine kadar hemen her konuda bilgi almak mümkün hâle geliyor.

Önceki yazımıza funduszeue.info adresinden ulaşabilirsiniz.